文献类型： 中文期刊

第一作者： 王银华

作者： 宋梅

作者机构：

期刊名称： 农业科研经济管理

ISSN：

年卷期： 1999 年 02 期

页码： 36-38

摘要： 物业管理是改革开放以来，特别是在建立社会主义市场经济体制新形势下出现并得到迅速发展的新兴行业之一。学习和借鉴这种新型的管理思想和方式，对配合新一轮机构改革，拓展思路，继续深化机关后勤体制改革具有重要的现实意义。一、物业管理的发展及其特点我国的物业管理是伴随着房地产管理体制改革的城市商品房建设与管理现代化的要求应运而生的。发展的历史不长，但非常迅速。深圳和广州是探索物业管理起步最早的地区。早在八十年代初，深圳就开始借鉴香港和国外的物业管理经验，积极探索适合国情的物业管理模式，成立了全国第一家物业管理公司。这种新型管理模式伴随着市场经济体制的健全由南向北，由沿海地区向内地省会城市迅速发展。据有关资料显示，１９９５年，全国的物业管理企业已达１０００多家，从业人员１０多万人（并以几何级数递增）。深圳市目前就有３８０多家物业管理公司，从业人员４万多人。上海市在１９９５年近一年内就有２００多家物业管理公司发展起来。什么是“物业”？物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地的总称。其中，各类房屋包括住房、办公楼、写字楼、商贸大厦、工业厂房、仓库等；与之配套的设备、设施和场地，指房屋内外各类设备，如供水、供电、供暖、制冷、消防、通讯、电梯设备等，以及相邻的场地、庭院、干道等。什么是“物业管理”？物业管理是由专门机构和人员，依照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地，包括对与之相关的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化等以经营的方式进行统一的专业化管理，为住用人提供多方面的综合性服务。物业管理与传统的房屋管理既有相同之处，又有本质的区别。相同之处，它们所管理的对象都是房，服务对象都是人。不同之处，主要体现在以下月几个方面：一是传统的房产管理是政府行为、行政行为，物业管理则是企业行为、经营行为；二是传统的房产管理是集产权管理与服务管理于一身的产权方自我管理，物业管理则是产权管理与服务管理分开，为产权方提供有偿服务的专业化管理；三是传统的房产管理对其房屋建筑及其配套设备只是进行单一的修缮服务，物业管理则是包括对建筑物及其配套设备的修缮和相关场地、庭院的保洁、治安、绿化，以及为住用人工作、生活多方面的便利需要等，提供一体化的综合服务。因此，物业管理是企业化、专业化、一体化的经营服务方式，物业管理属于第三产业。物业管理行业的迅速崛起不是偶然的，它是在发展社会主义市场经济条件下，房地产管理体制改革、住房制度改革、房屋商品化、产权多元化，以及改善单位办公和居民生活环境，包括政府行政机构精兵简政、转变职能的发展趋势的必然要求。实施物业管理的范围相当广泛。目前，比较集中的是对城市新建的住宅小区实施物业管理。为了推动物业管理行业的健康发展。建设部于１９９５年颁布了《城市新建小区管理办法》（第３３号部长令），明确了住宅小区由物业管理公司统一实施社会化、专业化管理。一些地区，如北京、上海、广州、深圳、大连、青岛等地也相继分别制定了有关物业管理的地方性法规。１９９４年以来，还先后召开了三次全国性的物业管理工作会议，宣传、交流、推动物业管理。物业管理正在由初期的探索向规范化发展。其管理的对象也正在由住宅小区的管理向写字楼、机关办公大楼等延伸。物业管理行业方兴未艾。二、积极发展物业管理，对推动相关后勤改革具有十分重要的意义众所周知，机关后勤工作是政府职能活动的重要保证，是以提供物质保障为主要手段，为相关工作和职工生活服务的基础性工作。从沿革和现实状况看，机关后勤工作的“物质保障”主要体现在以下几个方面：一是机关行政经费的管理；二是围绕着机关办公用房和职工住宅的基本建设、修缮以及相关配套设施、设备的维护维修，及其相关环境、庭院的清洁卫生、安全保卫、美化绿化管理与服务；三是为保证机关工作和方便职工生活提供必要的服务保障，如交通服务（机关车队）、餐饮服务（机关食堂）、医疗服务（机关医务室）、便民服务（机关小卖部、理发室、浴室等）、幼教服务（机关幼儿园），以及接待服务（宾馆招待所）等等。当然，相关后勤工作的这种“物业保障”的范围，在不同部门、不同地区，乃至不同的时期，是会有所不同的，但对机关房产的管理与服务，为保证机关工作和方便职工生活而提供的服务则是共同的。因此，就机关后勤保障工作所管理与眼务的内容和对象看，我们认为，机关后勤工作具有物业管理的属性。然而，从管理体制上看，两者之间有根本的区别。传统的机关后勤保障是行政管理、预算服务；物业管理则是企业管理、经营服务。在组织机构上，前者是政府行政机关的内设部门，后者是实行独立核算的经营实体。改革开放特别是党的十四大确立社会主义市场经济目标以来，机关后勤管理体制的改革力度也在逐渐加大。以管理科学化和服务社会化为方向，规范后勤行政管理职能，推行后勤服务单位企业化管理，已成为机关后勤改革和事业发展的必由之路。积极借鉴企业改革经验，引入企业管理机制，特别是借鉴和引入物业管理方式，对深化机关后勤管理体制改革，推动后勤服务单位实现企业管理不仅是必要的，也是可行的。从当前中央国家机关后勤改革的实际情况看，借鉴物业管理，对进一步深化后勤改革将会起到积极的促进作用。１．有利于配合政府机构改革，转变职能，精兵简政，规范机关后勤行政管理职能，加强机关后勤宏观管理。随着新一轮机构改革的全面展开，推进机关后勤服务社会化的改革方向更加明确，服务职能划出机关行政序列不可逆转。借鉴物业管理方式，可以进一步拓展两个职能分开的改革思路，按照精简、统一、效能的原则，在宏观上，加强对中央国家机关后勤行政的统一管理，规范组织机构、职能和工作程序，统一制度、办法和标准；在微观上，一些服务性较强的管理工作，如基建、房产、安全保卫、环境秩序以及社会性事务所的管理等，可以交由机关服务中心去办。各部门的后勤行政管理职能，主要体现在机关经费管理、机关国有资产的监管，以及对机关后勤保障的总体规划、检查监督和机关服务中心主要领导成员的管理，以适应机构改革，精兵简政的要求。２．有利于加强后勤服务单位的改组改造，促进机关服务中心企业化管理。机关服务中心是机构改革的产物。它的成立也是改革传统的行政型后勤服务单位，推动机关后勤服务社会化的重要措施之一。机关服务中心的改革目标是引进企业管理机制，实行企业化管理。借鉴物业管理方式，可以加快对原来采取行政管理方式的服务工作和非独立核算的服务单位（如机电维修、房屋修缮、大楼管理、浴室、理发、供电、供水、供暖等设施、设备的维护维修、环境保洁等等），进行重新组合，转换机制，组建新型的服务经营实体，推动企业化管理。３．有利于理顺资产管理关系，建立后勤服务供求核算机制。机关对资产的行政管理，特别是对房产的管理，要借鉴物业管理方式，进一步转变职能，在资产的行政管理上，主要任务是加强产权管理、价值形态管理和监督管理。资产的日常运营交由机关服务中心管理。这种管理则是以服务管理、实物管理和经营管理为主。机关与服务中心可以合同方式，按管理内容、服务任务，明确双方的责、权、利，进行成本核算，从而理顺机关资产的行政管理与服务、经营管理的关系，建立后勤服务供求核算机制。４．有利于促进专业化服务，改善机关办公和职工生活环境。机关后勤服务部门涉及诸多行业，并拥有一批技术工人。借鉴物业管理方式，引进企业经营管理制度，可以一步深化服务单位用人用工和收入分配制度改革，调动职工积极性，提高职工整体素质，强化规范服务，提高专业化水平，改善机关办公和职工生活环境。近年来，随着机关后勤改革的不断深入，机关后勤部门借鉴物业管理方式，已经呈现加快发展趋势。如有的省直机关后勤部门，结合住房制度改革，改变住房行政管理方式，成立了物业管理公司。一些行业的后勤改革发展更快些，大多数省份邮电部门的机关后勤对办公大楼的管理已经实施物业管理。目前，从中央国家机关的后勤改革情况看，也有许多部门正在积极借鉴物业管理方式，如有的部委随着办公设施设备的改善，引进社会物业管理公司，为机关的清洁卫生、安全保卫、设备维护等提供专业比服务；有的则是从职工住房管理入手，尝试物业管理方式，为职工生活环境提供优质、便捷的有偿服务；也有的机关服务中心已经工商部门登记注册正式成立了物业管理公司，这也从一个侧面客观的反映了发展物业管理是深化机关后勤改革的必然趋势。发展物业管理 深化后勤改革@王银华$四川省农业科学院@宋梅$四川省农业科学院

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